RESIDENCIAS DE PERSONAS MAYORES PARA INVERSORES MEDIANOS: BUENAS OPORTUNIDADES POR NO TANTOS MILLONES

En los últimos años, con un brevísimo paréntesis durante la pandemia, todos los propietarios de residencias de más de 80 plazas han recibido mensajes y llamadas de personas interesadas en comprarles. Algunos de los llamantes llegan a hacer una oferta directa por la residencia basándose en la información del registro mercantil y cuatro datos más que han obtenido de fuentes públicas.

Normalmente quien llama representa a alguien con dinero (un fondo de inversión, inversor particular o familiar) que quiere comprar un edificio donde funciona una residencia con la intención de obtener un beneficio con el alquiler de este al gestor de la residencia. Como los bancos y la deuda pública casi no ofrecen retorno, estos inversores buscan algo a largo plazo, con un retorno adecuado y con perspectivas de seguridad.

Como los fondos y las oficinas de inversión familiar suelen manejar cantidades grandes, prefieren hacer operaciones también grandes y, si puede ser que el operador de las residencias sea un gestor “de prestigio”, o sea, un grupo. Difícilmente uno de estos inversores va a estudiar una residencia de 50 plazas o una operación de menos de cinco o seis millones de euros. Al fin y al cabo, una operación de 5 y otra de 25 conllevan el mismo trabajo por lo que se concentran en lo que les dé más retorno.

Esta realidad deja fuera a una parte importante del sector de las residencias que podrían estar interesados en hacer una operación, pero no encuentran inversor.

Imaginemos a Matilde, propietaria de una residencia de 60 plazas y 25 de centro de día que construyó hace 15 años y de la que tiene una hipoteca de la que todavía le quedan 10 años por pagar. Su idea era seguir con la residencia hasta la jubilación y después dejársela a sus hijos. Ahora ve que, con 60 años, y tras lo mal que lo ha pasado durante la pandemia, está cansada de trabajar tanto sin ver los resultados.

Alguien le propone una operación que puede ser interesante para ella. Se llama sale & leaseback o sea, “vender y quedarse de inquilino” y sabe que es algo que en los últimos años han hecho hoteles, centros comerciales y algunas residencias.

Para el día a día de Matilde la operación no supondrá demasiado. Ella seguirá trabajando en la gerencia de la residencia. Lo que cambiará es su sensación de seguridad y desahogo. Tras vender el inmueble a un inversor el alquiler que se pagaba a ella misma se lo pagará al inversor. Una parte del dinero que reciba lo usará para cancelar la hipoteca, el resto se lo quedará.

Pongamos números (esto siempre tiene algo de subjetivo).

La residencia situada en un municipio muy cercano a una capital se inauguró en 2009 y costó contando terreno, construcción, equipamiento y pérdidas iniciales 3.200.000€ de entonces de los que Matilde obtuvo una hipoteca de 2.500.000€ poniendo como garantía adicional otras propiedades. Todavía debe 1.300.000 y por la que está pagando una hipoteca de 15.000 Euros mensuales.

Justo antes de la pandemia la residencia tenía una facturación anual de 1.420.000 que se distribuía de la siguiente forma:

El inversor que quiere comprarle la residencia espera sacar un 6% de la inversión que realice al adquirir el inmueble por lo que, para que mantenga la estructura de gastos, incluido el alquiler le ofrece a Matilde pagarle 3.200.000 Euros por la compra.

A Matilde eso le parece poco y propone al inversor que se conforme con un 4,5% lo que convertiría el precio de la residencia en 4.224.000€

Al final llegan a un acuerdo y el inversor compra el inmueble calculando un retorno del 5%, o sea que le paga 3.800.000€. Ella tendrá que hacerse cargo del mantenimiento y el IBI, y se habrá comprometido con un alquiler de 190.000€ al año, coherente con los 15.000€ mensuales que ya pagaba.

Parece mal negocio. Está cobrando por lo que le costó hace doce años. Si se piensa más detenidamente, no lo es.

Ha vendido el inmueble, pero se queda la gestión del negocio durante los 25 años que ha acordado de alquiler, que tiene un valor que se puede estimar en 800.000 €.

Matilde se queda sin hipoteca, libera de la garantía el resto de su patrimonio y obtiene, 2.500.000 € de Euros (precio menos hipoteca) de los que pagará alrededor del 22% de impuestos sobre las plusvalías respecto al valor de construcción, que se pueden estimar en 600.000€ si asignamos todo el incremento patrimonial a la revalorización del edificio. Si resta de aquí lo que puso ella al principio (3.200.000€ - 2.500.000 = 700.000€ puede pensar que pasa de deber 1.300.000 a tener más de un millón y medio neto:

La residencia le continúa dando el mismo beneficio que antes y encima, con veinticinco años por delante, si se cansa de gestionar la residencia puede traspasar el negocio, algo que le podría reportar alrededor de 800.000 Euros más (menos los correspondientes impuestos por plusvalías).

Si en vez de hablar de hablar de 60 plazas hablásemos de 140 y aumentásemos las cantidades en proporción Doña Matilde tendría una cola de inversores haciéndole ofertas. El problema que puede tener en la realidad es que no encuentre al inversor que quiera invertir cuatro millones para sacar un 4,5% o incluso en algunas operaciones dos millones y medio para sacar un 5,5% o un 6%.

En los últimos meses se me están planteando operaciones de este estilo y, la verdad es que cuesta mucho encontrarlos.

Una vez escuché una frase un tanto escatológica que viene muy al caso. “Tú ¿que prefieres? ¿cien cagadas de gorrión o una de buey?”. Parece que hoy por hoy el buey se lleva la palma. Quizás va siendo hora de fijarse en los gorriones que picotean tranquilamente relucientes y rollizos en su limitada dimensión.

Autor: Josep de Martí. Perfil de Linkedin

Agradecimiento especial por las observaciones y recibido de Jordi Vilardell. Perfil de Linkedin