Independientemente del sector, las características de la residencia de ancianos que desea ofrecerse al marcado son asuntos clave tanto para determinar el precio final como para dirigirse al cliente adecuado; y en el sector de las residencias de la tercera edad estos asuntos también influyen.
A diferencia de otras actividades económicas, el sector de los centros residenciales de la tercera edad está sometido a numerosos aspectos jurídicos y la regulación de distintas normativas en función de la provincia o comunidad en la que el centro esté ubicado.
Este asunto es crucial tanto si queremos comprar una residencia de mayores como si pensamos venderla, pues cualquier inversor analizará la normativa vigente y también aquellas leyes, decretos y demás disposiciones que se puedan estar elaborando aunque todavía no se hayan implantado.
Esta característica (el conocimiento de la tendencia normativa de cada comunidad) hace que sea tan importante recibir asesoramiento especializado, de otra forma puede ser que se compre pensando en la normativa actual para ver que al poco se empieza a aplicar otra que ya era conocida pero estaba en trámite.
Imaginemos un comprador que desconoce que dentro de equis años será obligatorio disponer de unos espacios habilitados concretos para los residentes, o que el número de residentes que comparten estancia se ve reducido. Si el comprador no lo ha tenido en cuenta, lo más probable es que su inversión se vea frustrada, pues deberá hacer frente a un desembolso con el que no contaba en sus partidas económicas iniciales para cumplir con dicho asunto, o incluso se plante el cese del negocio al no poder hacerlo. La consecuencia de no haber calculado este asunto sería, como se intuye, desastrosa.
Con la ayuda de profesionales del sector es posible determinar si el centro residencial en el que queremos invertir es una buena opción, si por el contrario debemos replanteárnoslo o si existen una serie de elementos que deberán modificarse a corto, medio o largo plazo para cumplir con los requisitos.
Tipos de centros residenciales
A continuación veremos algunas de las medidas establecidas por la Administración que afectan a las residencias de la tercera edad, las famosas disposiciones transitorias, las cuales ayudarán a clasificar el tipo de centro de mayores objeto de compraventa.
El primero agrupa aquellas que presentan un alto riesgo de viabilidad, aunque funcionan dentro del amparo legal, porque deben subsanar determinadas carencias que pueden comprometer su actividad a corto o medio plazo si no se toman medidas.
El segundo respondería a aquellas que, a pesar de cumplir con las disposiciones establecidas cuando se solicitó su uso como centros residenciales —por cuestiones relacionadas con estancias del edificio habitualmente— no cumplirían con los requisitos que se les exigirían en este momento para tal fin. Sería el caso de espacios cuya primera explotación no estaba relacionada con la atención residencial.
El tercer tipo de residencias serían aquellas que, al haberse construido recientemente (entre doce y quince años de antigüedad), no tienen problema de forma general para cumplir con las exigencias que se establezcan, pues dichos edificios fueron pensados ex profeso para ofrecer cuidados geriátricos.
¿Cuál es el grupo de centros residenciales idóneo para mí?
La respuesta a esta pregunta tan ambiciosa es simple: cada tipo de residencia tiene su propio mercado.
En el caso del primer grupo, centros residenciales pequeños que o bien ocupan parte de un edificio o cuentan con uno propio, pero de dimensiones reducidas, tiene una alta demanda entre pequeños empresarios que desean hacerse con un traspaso a un precio más que razonable y que les permite tener sus primeros contactos con el sector de los cuidados a personas mayores de una forma orgánica y manejable. Al tener pocas estancias, su manejo y gestión resultan más sencillas.
Si analizamos cuáles son los compradores más habituales del segundo grupo de centros, veremos que son los fondos de inversión y otros grupos locales guiados por algún inversor de la zona que conoce el negocio.
En el caso del tercer tipo, el cual desde el punto de vista económico parece ser el más rentable, el cliente habitual es un gran empresario o grupo capaz de hacer frente a los, por lo general, altos precios de traspaso o venta, pues suelen contar con numerosas plazas residenciales que generan unos beneficios acordes.
Con independencia del tipo de grupo de residencias que se corresponda con aquella que deseamos adquirir, lo fundamental es contar con la ayuda de profesionales con experiencia y que sean capaces de cerrar una operación satisfactoria para ambas partes.
[Pueden conocerse más datos sobre este asunto en el siguiente artículo publicado por el experto en atención geriátrica Josep de Martí: https://dependencia.info/noticia/3325/opinion/quiero-vender-mi-residencia.-soy-a-b-o-c.html ]