Entrar en el mundo de las residencias de la tercera edad es una de las decisiones que cada día más inversores particulares y fondos de inversión se plantean, a causa de los numerosos beneficios, pero ¿por dónde empezar?
Aunque para algunos pueda parecer arriesgado, especialmente después de la crisis generada por el coronavirus, invertir en una residencia de la tercera edad se ha convertido en uno de los negocios que los empresarios tienen en el punto de mira, debido al alta demanda de servicios geriátricos profesionales que la sociedad reclama actualmente y, según las previsiones demográficas, requerirá de forma masiva en el futuro.
Una buena residencia combina un buen servicio con una estructura empresarial que permite ofrecer ese servicio de una forma sostenible generadora de beneficios para los usuarios en forma de calidad de vida y los propietarios en forma de beneficios.
Los medios de comunicación han conseguido que cuando se piensa en adquirir centros residenciales para personas mayores que se traspasan o venden, lo primero que venga a la mente sean en grandes fondos de inversión capaces de cerrar operaciones de compras de grupos enteros por decenas o centenares de millones de euros. Sin embargo, tal y como confirman expertos del sector —en este caso, Josep de Martí, socio director del portal Inforesidencias.com y experto en compra/venta de residencias a través de la consultora Eai Consuloria y el portal Geriatricos.info—, gran parte de las operaciones que se cierran en nuestro país responden a residencias concretas. “Se realizan más operaciones de traspasos de cientos de miles de euros que de decenas de millones”.
¿Qué aspectos se deben tener en cuenta antes de adquirir un centro residencial?
Cuando un inversor se plantea entrar en el sector de las residencias de mayores (también conocidas como “residencias de ancianos” o de 3ª edad por quienes todavía no están dentro), puede tener la primera duda que consiste en decidir entre construir una residencia de mayores nueva o adquirir una existente.
Si se piensa en construir, se abre una nueva disyuntiva. Hacerlo de nueva planta o, por el contrario, rehabilitar un edificio o incluso centro existente para modernizarlo y adecuarlo a las necesidades de los residentes, un aspecto fundamental. Sea cual sea la forma siempre es recomendable hacer un estudio de mercado/necesidad previo y uno de viabilidad económica del proyecto que se pretende poner en marcha.
En cualquier caso, resulta primordial determinar el número de plazas residenciales que el edificio podrá acoger. Es cierto que el precio también variará en función del tamaño y de todas las posibilidades que el centro pueda ofrecer al nuevo dueño, la ubicación, etc.
Cabe tener en cuenta que tal y como exigen las normativas, y el equilibrio entre servicio de calidad y resultado económico, los modelos actuales mantienen una tendencia a ofrecer entre unas 120 y 200 plazas cuyo uso es modular. Este nuevo modelo dista de las residencias tradicionales: aquellas que ofrecían una rentabilidad razonable cuando alcanzaban las 60 plazas u ofrecían un modelo propio de una «residencia familiar», de unas 20 o 40 plazas. Este último es una de las estructuras que sigue perviviendo hasta hoy, pero que muy difícilmente podrá competir en el futuro, cuando la oferta aumente y sus precios no puedan resultar competitivos para las personas mayores que estén buscando un centro geriátrico.
Según Josep de Martí, “tras haber realizado decenas de estudios de mercado y de viabilidad económica desde Eai Consultoría, no creo que haya que dar nada por descartado desde el principio. Hay factores que hacen que una residencia de 50 plazas sea totalmente funcional y rentable y que otra más grande, en apariencia buena, no lo acabe siendo”. Lo mejor es considerar muchos factores.
Analicemos en este artículo algunos aspectos que se deben tener en cuenta antes de adquirir un traspaso.
Hacerse con el traspaso de una residencia de mayores
Es, por definición, la vía más cómoda y fácil de adentrarse en este sector en continuo crecimiento económico, pues en el momento de la compra de la residencia empieza a generar ingresos, al contar con residentes que ya disfrutan de su plaza en el centro. Sin embargo, deben tenerse en cuenta algunos aspectos antes de hacerse con el traspaso de un centro geriátrico. A continuación se ofrecen una serie de consejos para tomar una buena decisión:
Comprobar que el centro cumple con las exigencias de la Administración pública y cuenta con todas las licencias y permisos pertinentes.
Conocer la situación de los empleados: turnos establecidos, ambiente general, permisos, excedencias solicitadas, bajas, ratio de circulación, etc.
Ver el estado del equipamiento de la residencia a fin de determinar cuál será el material que deba comprarse para ofrecer un mejor servicio, cuál se ha quedado obsoleto y debe reemplazarse. No se debe olvidar que todo esto supone un gran desembolso económico que puede afectar notablemente al precio del traspaso.
Determinar cuestiones que están relacionadas con los residentes: cuota mensual que abonan, ratio de morosidad, dependencia real de estos, etc. De esta forma será posible analizar si los precios son los óptimos, si cabe la posibilidad de ser más competitivos o de aumentarlos.
El alquiler que se abonará al propietario, la facturación esperada y la duración del contrato. Aunque pueda resultar obvio, en ocasiones estos números no se examinan lo suficiente y los índices de rentabilidad no terminan cumpliendo las expectativas que inicialmente se marcó el comprador.
Además de lo expuesto anteriormente, también debe pensarse en cómo podría mejorar la rentabilidad del centro residencial objeto del traspaso. Por ejemplo: analizando proyectos para aumentar el número de camas disponibles o habilitar determinados espacios. En cualquier caso, lo recomendable es analizar cada caso siempre de la mano de profesionales del sector, los cuales, sin duda, estudiarán cada caso de forma personalizada.
[Puede profundizarse más en este tema en el artículo publicado en ]
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